Immobilier: la saison des MRE est lancée, mais gare aux arnaques

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Les investissements étrangers dans l'immobilier au Maroc ne cessent d'augmenter. Sur place, de bonnes affaires, à condition de s'entourer de précautions.

Le soleil, la mer et des prix immobiliers attractifs à moins de trois heures d'avion: acheter un bien au Maroc est tentant pour les MRE. Mais l'aventure n'est pas sans péril. Sur les 50.000 Français, pour moitié binationaux, qui résident au Maroc au moins plusieurs mois par an, certains ont sauté le pas en visitant le Salon de l'immobilier marocain à Paris (Smap).
La 12ème édition, en mai, comptait une centaine d'exposants et a attiré 38.000 personnes. Un évènement "dédié à la diaspora marocaine, qui compte quatre millions de personnes dans le monde", et "à tous les amis du Maroc qui souhaitent y acheter une résidence secondaire", dit Samir El Chammah, président du Smap Immo. Trois à quatre cents projets y sont présentés et nombre de ventes s'y concluent.

Un contrat sans valeur
Lors de l'édition 2009, le Franco-Marocain Mansour El Houssine est séduit par un programme dans une banlieue de Tanger récemment urbanisée par un des plus importants promoteurs du pays. Il prévoit "des villas, des appartements et des commerces", promet le contrat de réservation qu'il signe au salon. Le dépliant publicitaire montre des jardins luxuriants et des fontaines. L'envergure du promoteur inspire confiance à El Houssine, qui verse 10.000 euros, soit 20 % du prix d'un trois-pièces de 67 m², et s'engage à régler le reste (40.000 euros) à la livraison, au 1er semestre 2010.
"2010 et 2011 sont passés sans que j'aie de nouvelles. Je suis allé plusieurs fois à Tanger", filiale du promoteur chargée du projet. "Les travaux n'avaient même pas commencé. On m'a d'abord parlé de problèmes avec l'administration, puis d'intempéries", rapporte-t-il. Ce n'est que l'an dernier que le promoteur l'informe qu'il peut "prendre possession du logement", avec quatre ans de retard. Mais sur place, il déchante. "Le projet architectural avait été complètement modifié (...). Et la résidence était déjà dégradée, il y avait des traces d'humidité, des trous. Les finitions n'étaient pas faites. J'étais vraiment déconfit."
Estimant que ni les prestations ni les délais promis n'ont été respectés, El Houssine veut rompre à l'amiable le contrat et se faire rembourser l'avance. Refus du promoteur. Consulté, un avocat marocain lui laisse peu d'espoir : faute d'avoir été authentifié par un notaire, le contrat est sans valeur aux yeux de la loi marocaine, tout comme l'avance.

Recourir à un notaire marocain
Interrogé, l'opérateur a assuré par écrit que "l'ensemble des prestations répond au cahier des charges du projet". Et justifie le retard de livraison par un surcroît de travaux, consécutif à des inondations et intempéries. De son côté, El Chammah admet que des ventes réalisées au Smap ont donné lieu à des contentieux. "Ces 3 ou 4 dernières années, il y a eu pas mal de doléances, mais les choses sont en train de s'assainir", assure-t-il. Selon lui, seuls quelques promoteurs "qui se comptent sur les doigts d'une main" sont en cause, "surtout pour des problèmes de délais de livraison". Un "gros" groupe a ainsi été écarté du salon cette année, indique-t-il, tout en rappelant que l'acquéreur doit aussi "prendre ses dispositions".

"Hélas, il y a des visiteurs qui veulent acheter à tout prix, les yeux fermés. Ils se retrouvent à avoir quelques soucis, puisque le contrat qu'ils ont signé n'est pas suffisamment bien ficelé pour qu'ils puissent réclamer leur dû", affirme-t-il. Depuis 2013 le Smap sensibilise les acquéreurs, leur conseillant de recourir à un notaire aux "différentes étapes" de l'achat. Mais il s'abstient de pointer explicitement les risques d'un contrat de réservation signé auprès d'un promoteur.

Notaire à Strasbourg depuis 1988, Jean-Marie Ohnet a aidé de nombreux clients lors d'achats immobiliers au Maroc. Les ventes sur plans sont régies par une loi de 2002, "qui se rapproche sur certains points de la Vefa (Vente en l'état futur d'achèvement) française, mais n'est pas aussi protectrice", dit-il. Dans ce cadre, l'acquéreur signe un "contrat préliminaire" authentifié par un notaire marocain ou un autre juriste agréé. La loi marocaine prévoit que l'acheteur ne commence à payer qu'après l'achèvement des fondations, et soit indemnisé en cas de retard de livraison.

"Le problème", observe Ohnet, "c'est que cette réglementation est souvent contournée par des promoteurs qui veulent percevoir une partie du prix du bien dès le départ, ce qui est impossible dans le cadre du 'contrat préliminaire', où ils doivent financer le lancement du projet sur fonds propres". Conclusion, "il ne faut pas signer de contrat autrement qu'en passant par un notaire marocain". De son côté David Rodrigues, juriste de l'association de consommateurs CLCV, prévient que s'il est aisé de contrôler des travaux en France, à l'étranger "cela demeure matériellement plus difficile", et nécessite des visites multiples, "à moins de faire une confiance aveugle au promoteur".
Un projet de loi
La mésaventure de El Houssine n'est pas isolée : en mars, après des mouvements de protestation à Casablanca, le ministère de l'Habitat a créé une cellule qui reçoit les plaintes de victimes d'escroqueries immobilières. En outre, un projet de loi vise à mieux encadrer la vente sur plans, en sécurisant davantage les acquéreurs. Selon le ministre de l'Habitat, Nabil Benabdellah, le texte "devrait être promulgué en septembre ou octobre".

Cette réforme va instaurer "l'obligation du contrat", précise à l'AFP Mhamed Hilali, directeur des affaires juridiques au ministère. Avancée notable, "l'acquéreur pourra réclamer des dommages en cas de retard de livraison", et payer selon des étapes prévues au contrat, tandis que le promoteur aura davantage de "souplesse" dans le financement des projets et sera protégé en cas de désistement. Alors que les investissements étrangers dans l'immobilier au Maroc ont bondi de 26 % au 1er trimestre 2014 (dernier chiffre publié), El Chammah espère qu'avec cette loi, "il n'y aura plus de malentendus entre promoteur et acheteur".

Source : h24info

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